房地产信贷市场及其风险分析

房地产行业无论对于开发商还是消费者都需要高资金投入。一方面，房地产从开发到完整的设施配备需要投入大量的资金，因此房地产开发商必须依靠金融工具进行融资；另一方面，房地产消费作为投资性或使用性的长期性大额消费支出，普通消费者一般无法依靠自有资金一次性完成消费或投资。因此，一般消费者对金融工具，主要是银行贷款有很大的依赖性。

一、房地产信贷市场分析

目前在我国房地产金融工具包括以住房公积金制度为主的政策性房地产金融体系和以商业性房地产贷款为主的商业性房地产金融体系并存的局面。根据所使用的金融工具来划分，该体系包括：(1)房地产抵押贷款一级市场，即房地产开发贷款、住房抵押贷款和住房公积金贷款；(2)房地产抵押贷款二级市场，即房地产抵押贷款证券化：(3)房地产保险；(4)房地产信托和房地产投资基金。

2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23．86％，企业自筹资金占28，69％，定金及预收款占38，82％，而在定金及预收款中大部分又是银行对广大购房者发放的个人住房抵押贷款，几项指标相加银行资金占房地产开发资金的比例已经超过60％。

据建设部统计，截至2004年底，全国住房公积金缴存总额为74o0亿元，缴存余额为4893．5亿元，实际缴存职工人数为6138．5万人，覆盖率为 58．4％。全部公积金累计向433．8万名职工发放了个人住房贷款3403．8tZ元，较上年底增长45．3％，高于缴存总额增速12个百分点。除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086．3亿元，占缴存余额的比例为42．6％。尽管公积金的业务收入呈增长态势，然而住房公积金的使用率和运用率并不高，分别为71％和56．1％，特别是重庆、河南、河北、甘肃等地的资金运用率均不足30％，海南、西藏还不到20％，西藏、海南、河北、河南、甘肃、重庆等地的沉淀资金率均在70％以上。同时住房公积金是以城市为单位缴存运行，地域间流动性较差。

住房抵押贷款保险制度是个人住房贷款按期还款的有效保证。我国借款人在申请住房贷款的同时被要求强制参加商业住房贷款保险，保险条款中的保险责任一般包括还贷保证保险责任和财产损失保险责任。但前者只有当被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月末履行或未完全履行《借款合同》约定的还贷责任的，保险人才按比例承担借款余额的全部或部分还贷责任。这就意味着保险公司只承担借款人出现极端意外的情况下而导致的被动违约风险，对于借款人因为财务困难而导致的被动违约和一般的理性违约情况一概不承担保险责任。

二、房地产信贷风险分析

从以上分析可知，无论是房地产开发还是消费，其资金来源主要依靠银行贷款，以商业性房地产贷款为主，住房公积金的使用有限。因此，银行承受了极大的流动性风险和违约风险。目前，住房抵押贷款保险还不能针对房地产消费者的违约进行担保，而我国住房抵押贷款的品种单一，一旦购买者丧失还款能力，也无法通过再融资等方式减轻还款压力。目前，我国房地产行业相对景气，这些房地产贷款是银行的“优质贷款”，但当我国房地产市场经历经济紧缩、市场低迷时，这些贷款就会变成银行的不良资产，对银行的安全造成极大的威胁。